Décret tertiaire : quelles obligations pour une copropriété ?

Le décret tertiaire et son dispositif Éco Énergie Tertiaire visent à réduire les consommations énergétiques du parc tertiaire. Il arrive que les sites assujettis soient détenus par plusieurs personnes. Alors, quels sont les bâtiments en copropriété concernés ? Quelles obligations pour les assujettis ? Comment se répartissent leurs rôles ? C’est ce que Hellio vous propose de découvrir dans cet article.

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Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, fixe les modalités d’application de l’article 175 de la loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Il introduit le dispositif Éco Énergie Tertiaire, une obligation réglementaire engageant les acteurs du secteur à réduire progressivement leur consommation d’énergie.

En fonction d’une année ou de consommations de référence(s) choisie(s) par l’assujetti, il impose une diminution des consommations de :

• - 40 % en 2030 ;
• - 50 % en 2040 ;
• - 60 % en 2050.

Pour parvenir à ces objectifs, les assujettis doivent mettre en place un plan d’action pour réduire leurs consommations énergétiques, par de l’efficacité ou de la sobriété (travaux sur l’enveloppe du bâtiment, installation d’équipements performants, optimisation de l’exploitation des équipements, usages économes…).

Quels sont les bâtiments concernés par le décret tertiaire ?

Les établissements assujettis au décret tertiaire présentent les caractéristiques suivantes.

• Types de bâtiments : le décret tertiaire s’applique à tous les bâtiments ou ensembles de bâtiments, neufs ou existants, dont la surface d’activité tertiaire est égale ou supérieure à 1 000 m^².
• Activités exercées : toutes les catégories du secteur tertiaire concernées (bureaux, commerces, services publics, enseignement, restauration…) seules quelques exceptions sont prévues (constructions provisoires, lieux de cultes, activités de défense, sécurité civile ou sûreté intérieure).
• Monopropriétés ou copropriétés : la mise en application du décret tertiaire concerne aussi bien les monopropriétés que les copropriétés, dès lors que les copropriétaires sont rassemblés autour d’une seule et même entité d’exploitation.

Copropriété : dans quels cas s’applique le décret tertiaire ?

Si la copropriété tertiaire se trouve sur une même unité foncière ou un même site et qu’elle héberge des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m^², la réglementation s’applique.

Le calcul du dispositif Éco Énergie Tertiaire est établi sur le cumul des surfaces hébergeant des activités tertiaires, indépendamment de la surface de chaque bâtiment.

Exemples :

• Si la copropriété compte 3 bâtiments, dont 2 faisant moins de 1 000 m^², avec une surface dédiée aux activités tertiaires totale de 1 200 m^², le décret s’applique.
• À l’inverse, si les 3 bâtiments à usage mixte s’étendent sur 3 000 m^², mais que les activités tertiaires ne représentent qu’une surface de 900 m^², les copropriétaires et leurs locataires ne sont pas assujettis.

Assujettissement au décret tertiaire : quelle répartition des rôles dans la copropriété ?

Ce sont les copropriétaires de locaux tertiaires et, par voie de conséquence, leurs preneurs à bail (c'est-à-dire leurs locataires et occupants) qui sont assujettis.

La copropriété, l’association de copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires tertiaires ne sont pas directement obligés, et ce même s’ils jouent un rôle clé dans le dispositif : ils s’occupent de la gestion des équipements énergétiques communs et détiennent des informations utiles pour l’atteinte des objectifs.

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Les démarches liées à la plateforme OPERAT

La plateforme OPERAT (pour Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) a été mise en place par l’Ademe (Agence de la transition écologique). Elle vise notamment à vérifier l’atteinte des objectifs réglementaires et centraliser toutes les données transmises par les différents intervenants.

Si l’inscription sur cette plateforme concerne principalement les assujettis, le syndic peut également avoir un rôle à jouer.

• Dans le cadre d’un mandat, adressé par le syndicat des copropriétaires, le syndic peut renseigner les données liées au bâtiment (adresse, référence des points de livraison des réseaux énergétiques…) sur la plateforme. Il doit par ailleurs communiquer les données de consommations d'énergie des parties communes (affectées aux tantièmes) à chaque propriétaire qui les transmettra ensuite aux preneurs à bails.
• Chaque exploitant d’un local tertiaire (copropriétaire occupant et/ou preneur à bail) doit y communiquer :
  • La fiche d’identité de sa structure (nom commercial, statut juridique, SIRET…) ;
  • L’activité tertiaire qu’il exerce ;
  • La surface de son local ;
  • Son année de référence et les consommations de référence associées ;
  • Ses indicateurs d’intensité d’usage (associée à l’activité tertiaire) ;
  • Ses données de consommations annuelles.

Transmission des données de consommations annuelles sur OPERAT : qui doit s’en occuper ?

Avant le 30 septembre de chaque année, les copropriétaires et les preneurs à bail des bâtiments soumis au décret tertiaire doivent transmettre leurs consommations énergétiques annuelles de l’année précédente, sur la plateforme OPERAT.

Quelles sont les consommations énergétiques à déclarer ?

Dans une copropriété tertiaire, on distingue 4 types de consommations énergétiques :

• Les consommations énergétiques individuelles du local tertiaire (exemple : la consommation d’énergie d’un commerce) ;
• Les consommations d’énergie réparties, liées à des installations communes qui profitent au local tertiaire (exemples : chauffage, refroidissement…) ;
• Les consommations énergétiques liées aux parties communes ou aux équipements immobiliers communs (exemples : ascenseurs, parc de stationnement, éclairage des espaces communs…) ;
• Les potentielles consommations d’énergies liées aux espaces annexes (exemple : salle de réunion pouvant être mise en location à des usagers extérieurs).

Quels sont les modes de déclaration possibles ?

Selon la répartition prévue entre les différents assujettis, on distingue plusieurs modes de déclaration :

• Cas 1 :
  • L’exploitant (locataire, propriétaire ou copropriétaire occupant) déclare ses consommations individuelles, les consommations réparties dont il profite au sein de son lot (chauffage, refroidissement…) et celles liées aux espaces communs, selon une répartition préalablement prévue.
  • Les copropriétaires se chargent de déclarer les consommations énergétiques des espaces annexes, le cas échéant.
• Cas 2 :
  • L’exploitant transmet ses consommations individuelles et les consommations réparties dont il bénéficie (chauffage, refroidissement…).
  • Les copropriétaires communiquent les consommations relatives aux espaces communs et aux espaces annexes.
• Cas 3 :
  • Les copropriétaires se chargent de l’ensemble de déclarations, dont celles de leurs occupants.

Les leviers d’action pour réduire la consommation énergétique

Pour parvenir à leurs objectifs, les assujettis doivent s’appuyer sur une méthode visant à réduire leur consommation énergétique. Si chaque entité doit mettre en place un plan d’action adapté à son activité, la stratégie repose toujours sur deux leviers :

• Améliorer l’efficacité énergétique : c’est-à-dire optimiser la consommation d’énergie, grâce à un bâtiment ou des équipements plus performants.
• Viser la sobriété énergétique : cette démarche de réduction des consommations superflues permet d’éviter le gaspillage énergétique, via des actions ou des habitudes souvent simples et rapides à mettre en œuvre.

Ces actions sont ainsi réparties entre les copropriétaires et leurs preneurs à bail. Il est alors indispensable de clarifier les obligations de chacun.

Les travaux liés au bâtiment et son enveloppe

En principe, l’ensemble des opérations d’efficacité énergétique liées au bâtiment et à son enveloppe sont à la charge des copropriétaires. Pour réduire les consommations de leurs locaux, ils peuvent engager des travaux de rénovation énergétique, par exemple :

• Améliorer l’isolation thermique (isolation de la toiture, des murs ou remplacement des menuiseries…) ;
• Déployer des équipements de production de chaleur ou de froid plus performants et économes en énergie ;
• Installer des solutions de captage ou de production d’énergie (photovoltaïque, solaire thermique…) ;
• Mettre en place une GTB (Gestion Technique du Bâtiment), exigée par ailleurs dans le cadre du décret BACS.

Cependant, de nombreux locaux tertiaires n’incluent pas d’installations de chauffage ou de climatisation. Dans ce cas, le preneur à bail peut avoir la responsabilité de ces systèmes et éventuellement de la GTB.

Les actions sur les équipements énergétiques (hors bâtiment)

Les locataires sont garants de la bonne exploitation des locaux qu’ils occupent. Il est de leur responsabilité de privilégier des solutions et des équipements économes en énergie, utilisés dans le cadre de leurs activités. Il peut s’agir de mettre en place des éclairages à faible consommation énergétique ou d’acquérir des équipements bureautiques basse consommation, par exemple.

La sensibilisation des usagers

Les preneurs à bail doivent inciter leurs collaborateurs et les usagers du local tertiaire à adopter un comportement sobre en énergie. Cela peut s’effectuer par le biais de supports de communication rappelant les bonnes pratiques à appliquer au quotidien (emailing, journal interne, charte d’engagement, campagne d’affichage…) ou via des événements dédiés (team building ou formation aux éco-gestes, par exemple).

Si le dispositif Éco Énergie Tertiaire constitue une contrainte réglementaire, il présente aussi des avantages non négligeables pour les copropriétaires et les locataires de bâtiments tertiaires. Grâce aux actions mises en place, ils profitent notamment d’une réduction de leurs factures énergétiques et d’une valorisation de leur patrimoine foncier. Une bonne façon de pallier la hausse des prix (électricité, gaz, fioul…).

Un accompagnement complet au décret tertiaire

Pour remplir leurs obligations et atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire, les assujettis peuvent s’appuyer sur l’accompagnement proposé par Hellio, expert en efficacité énergétique.

Avec son bureau d’études Akéa Énergies, Hellio prend en charge toutes les étapes du projet de réduction des consommations énergétiques de l’assujetti, quel que soit son domaine d’activité :

• Audit énergétique ;
• Étude technique et financière ;
• Définition des leviers d’action à mettre en place ;
• Mobilisation des aides financières disponibles ;
• Suivi des consommations énergétiques avec le logiciel DeltaConso Expert (interfacé avec la plateforme OPERAT).

Des questions sur le décret tertiaire ?