Location et vente de passoires thermiques, le vrai du faux #16 Podcast

Émission : Comprendre la transition énergétique - Podcast #16

Location et vente de passoires thermiques, le vrai du faux

Alors que de nouvelles réglementations entrent en vigueur dès 2023 pour en finir avec les passoires thermiques, la mise en vente de ces logements énergivores et mal isolés explose en France.

C’est donc l’occasion de faire le point sur la location et la vente de ces logements, sur les obligations des propriétaires de passoires énergétiques, et de comprendre les futures réglementations qui vont intervenir. Interview VRAI OU FAUX avec Julie Baquet, responsable communication chez Hellio.  

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique ou passoire énergétique désigne les logements classés F ou G au DPE. Le DPE est un Diagnostic de Performance Énergétique. Ce sont des habitations très mal isolées qui favorisent les pertes d’énergie et de chauffage.

En plus d’être inconfortables et difficiles à chauffer, ces habitations posent aujourd’hui d’autres problématiques : factures d’énergie importantes, gaspillage énergétique, émissions de CO₂… C’est pour ces raisons que le gouvernement a mis en place un plan massif pour éradiquer les passoires thermiques avec de nouvelles réglementations.

Un chiffre pour vous donner une idée : en 2018, sur 29 millions de résidences principales en France, 4,8 millions de logements pouvaient être qualifiés de passoires thermiques, soit 17 % du parc !

C’est le DPE qui détermine si mon logement est une passoire thermique ?

Vrai, mais ...
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur qui permet d’informer le locataire ou l’acquéreur sur le niveau de consommation énergétique globale du logement. 

Il est obligatoire depuis 2007 et attribue une classe au logement, entre A et G. Il faut savoir que les passoires thermiques sont notées F ou G.
Une fois la classe énergétique définie, il est utile et il sera obligatoire en avril 2023 de compléter ce DPE par un audit énergétique pour la vente d’un bien ayant une étiquette DPE F ou G. 

L’audit est une analyse précise et complète sur les sources de gaspillage et les projets de rénovation à initier pour améliorer la performance énergétique de l’habitation. En 2025 ce seront au tour des biens de la classe E et en 2034 ce seront les biens de la classe D.

La location d’une passoire thermique sera bientôt interdite ?

Vrai
Plusieurs échéances sont prévues en fonction des classes énergétiques des logements : 

• En 2023 : la location d’une passoire thermique dépassant le seuil d’indécence énergétique et avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an sera interdite sur les nouveaux contrats de location.
• En 2025 : ce sera l’interdiction de mise en location pour tous les biens classés G.
• En 2028 : tous les logements classés F seront concernés et ne pourront plus être loués. 
• Et en 2034 : les maisons et appartements classés E disparaissent également du marché de la location. 

En tant que bailleur d'un logement énergivore, je pourrai toujours augmenter le loyer ?

Faux
À partir du 24 août 2022, la loi Climat et résilience prévoit d’interdire les augmentations de loyer des passoires thermiques, donc des logements classés F et G. 

Cette interdiction sera appliquée lors de la remise en location de la passoire énergétique ou lors du renouvellement du bail et ne sera, pour l’instant, pas valable sur les locations en cours.

Je suis locataire, je peux exiger que mon propriétaire réalise des travaux dans l’habitation ?

Vrai, sous certaines conditions
Dès 2023, la notion de logement décent tiendra compte de la consommation énergétique et exclura progressivement les biens trop gourmands en énergie. 

La loi Climat confirme ce point : « Le locataire peut exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit » 

En outre, depuis 2021, le DPE est ce qu’on appelle opposable, c’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du futur locataire ou acquéreur. Ces derniers peuvent ainsi se retourner vers le propriétaire si le DPE se révèle inexact.

Les propriétaires encourent des sanctions s’ils louent un logement indécent ?

Vrai
D’une part, un bailleur peut recevoir une obligation de mise en conformité. D’autre part, le juge peut décider d’imposer :

• Soit la réduction de loyer à accorder au locataire 
• Soit des dommages et intérêts à payer au locataire

Pour rappel, ces sanctions ne concernent pas encore la location d’une passoire thermique en 2022. Elles s’appliqueront dès 2023 pour les nouveaux contrats de logements consommant plus de 450 kWh.m²/an.

Les mises en vente de passoires thermiques explosent ?

Vrai
Comme le révèle une étude du groupe SeLoger, le nombre de logements énergivores mis en vente a explosé en 2021, notamment dans les grandes villes : +43 % à Lyon, +72 % à Paris et même +74 % à Rennes. 

L’une des raisons est que des propriétaires peu enclins à dépenser un gros budget dans la rénovation de leur bien préfèrent le vendre pour éviter l’interdiction de location imminente.

Le problème est que plus il y a d’offres, plus les prix sont susceptibles de baisser si la demande ne suit pas. De plus, les potentiels acheteurs qui connaissent les mesures de la loi Climat sont désormais réticents. Certains sont prêts à acheter à moindre coût puis à rénover, mais d’autres privilégient les bâtiments économes en énergie, quitte à payer plus cher.

L’interdiction de location des passoires thermiques ne concerne que les maisons individuelles ?

Faux
La loi cible autant les maisons que les appartements. Or, près d’un appartement sur quatre en location est très énergivore et classé F ou G. Cela représente 1,2 million de locataires, soit presque autant de propriétaires qui doivent se pencher sérieusement sur le sujet dès aujourd’hui.

Hellio alerte d’ailleurs les bailleurs d'appartements : les travaux en copropriété nécessitent souvent un vote du syndicat de copropriété à la majorité absolue en assemblée générale, ce qui allonge le délai de réalisation par rapport à une maison individuelle. Mieux vaut anticiper au plus vite les prochaines interdictions.

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