Avec l’arrivée des nouvelles mesures gouvernementales, les questions sur la location d’un bien mal isolé et énergivore se bousculent.
Ce sujet interroge autant les locataires que les bailleurs en 2022. Sera-t-il possible de louer une passoire thermique dans les prochaines années ? Et d’ailleurs, comment savoir si son logement est effectivement une passoire énergétique ? Dans ce cas, quelles solutions envisager pour y remédier ?
Hellio, acteur de référence de la maîtrise de l’énergie, fait le point en démêlant le vrai du faux à propos de la location des passoires thermiques.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
L’expression « passoire thermique » ou « passoire énergétique » est utilisée pour parler des logements classés F ou G au DPE. Il s’agit d’habitations très mal isolées, favorisant les pertes d’énergie et de chauffage. En plus d’être inconfortables et difficiles à chauffer, ces habitations posent aujourd’hui de nombreuses problématiques : factures d’énergie importantes, gaspillage énergétique, émissions de CO2…
C’est pour toutes ces raisons que le gouvernement a instauré un plan massif pour éradiquer les passoires thermiques. De nouvelles réglementations et des aides financières destinées aux travaux de rénovation énergétique ont été mises en place, notamment pour les propriétaires bailleurs.
Sur les 29 millions de résidences principales existantes sur le territoire français en 2018, 4,8 millions de logements pouvaient être qualifiés de passoires thermiques (soit 17 % du parc). Seul 1,9 million de logements étaient considérés comme peu énergivores (soit 6,6 % du parc avec une étiquette A ou B du DPE)1.
Location de passoire thermique : le vrai du faux
Parce que la location des passoires thermiques pose de réelles interrogations, pour les propriétaires comme pour les locataires, Hellio fait le point sur les informations essentielles à retenir, et dément les « fake news » qui peuvent circuler sur les réseaux sociaux et inquiéter les ménages.
C’est le DPE qui détermine si mon logement est une passoire thermique.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur qui permet d’informer le locataire ou l’acquéreur sur le niveau de consommation énergétique globale du bien. Obligatoire depuis 2007, la réalisation d’un DPE permet de donner une classe au logement, entre A et G. C’est donc lui qui caractérise le statut de passoire.
Cela dit, une fois la classe énergétique définie, il est utile (et bientôt obligatoire) de compléter l’étude de la passoire thermique (notée F ou G) par un audit énergétique. En effet, l’audit énergétique est une analyse précise et complète sur les sources de gaspillage et les projets de rénovation à initier pour favoriser la performance énergétique de l’habitation.
À noter que l’audit énergétique devient obligatoire lors de la vente à partir de :
- Septembre 2022 pour les passoires thermiques (lettre F ou G) ;
- 2025 pour les biens de la classe E ;
- 2034 pour les biens de la classe D.
Jusqu’à 2021, le DPE intégrait deux étiquettes distinctes : l’étiquette énergie (qui prenait en compte le niveau d’énergie primaire consommée par le bien) et l’étiquette climat (avec l’impact annuel de la consommation d’énergie en matière d’émissions de CO2). Depuis, la réforme du DPE a fusionné ces deux informations dans une seule et même étiquette. Le plus mauvais critère est retenu pour classer le bien. Ainsi, un logement qui consomme peu mais rejette beaucoup de gaz à effet de serre obtiendra une mauvaise lettre.
En tant que bailleur d’un logement énergivore, je pourrai toujours augmenter le loyer.
À partir du 24 août 2022, la loi Climat et résilience prévoit d’interdire les augmentations de loyer des passoires thermiques (les logements classés F et G). Cette interdiction sera appliquée lors de la remise en location de la passoire énergétique ou lors du renouvellement du bail et ne sera, pour l’instant, pas valable sur les locations en cours.
La location d’une passoire thermique sera bientôt interdite.
Parmi les mesures fortes prévues par le gouvernement pour lutter contre la précarité énergétique (mais aussi pour réduire la pollution et respecter les objectifs européens en la matière) : la mise en location d’une passoire thermique sera effectivement prochainement interdite, selon un calendrier précis. Même si plusieurs échéances sont prévues, en fonction des classes énergétiques des logements, les propriétaires bailleurs devront rapidement envisager les travaux énergétiques des logements indécents.
> 2023 : la location d’une passoire thermique (dépassant le seuil d’indécence énergétique et avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh.m2 par an) sera interdite sur les nouveaux contrats de location.
> 2025 : interdiction de mise en location pour tous les biens classés G (consommation supérieure à 420 kWh.m2 par an).
> 2028 : tous les logements classés F (consommation supérieure à 330 kWh.m2 par an) ne pourront plus être loués.
> 2034 : les maisons et appartements classés E (consommation supérieure à 250 kWh.m2 par an) disparaissent également du marché de la location.
Les propriétaires encourent des sanctions s’ils louent un logement indécent.
D’une part, un bailleur peut recevoir une obligation de mise en conformité. D’autre part, le juge peut décider d’imposer :
- Soit la réduction de loyer à accorder au locataire ;
- Soit des dommages et intérêts à payer au locataire.
Pour rappel, ces sanctions ne concernent pas encore la location d’une passoire thermique en 2022. Elles s’appliqueront dès 2023 pour les nouveaux contrats de logements consommant plus de 450 kWh.m2.an.
En tant que locataire, je peux exiger que mon propriétaire réalise des travaux dans l’habitation.
Dès 2023, la notion de logement décent tiendra compte de la consommation énergétique, et exclura progressivement les biens trop gourmands en énergie. Or, la location d’une maison ou d’un appartement jugé indécent est sanctionnée par la Loi. Comme l’explique le service public2 : « si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ». D’ailleurs, ce n’est pas la seule sanction possible (voir question suivante).
La loi Climat3 confirme ce point : « Le locataire peut exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit ».
En outre, depuis 2021, le DPE a évolué. Il n’est plus seulement informatif mais aujourd’hui opposable. C’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du futur locataire ou acquéreur. Ces derniers peuvent ainsi se retourner vers le propriétaire si le DPE se révèle inexact.
De fait, un propriétaire qui loue une passoire thermique avec une annonce mensongère s’exposera à une double peine une fois l’interdiction en vigueur. « L’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts voire l’annulation de la vente ou du bail si l’annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations4 ».
L’interdiction ne concerne que les maisons individuelles.
La loi cible autant les maisons que les appartements. Or, près d’un appartement sur quatre en location est très énergivore et classé F ou G5. Cela représente 1,2 million de locataires, soit presque autant de propriétaires qui doivent se pencher sérieusement sur le sujet dès aujourd’hui. Hellio alerte les bailleurs d’appartements : les travaux en copropriété nécessitent souvent un vote du syndicat à la majorité absolue en assemblée générale, ce qui allonge le délai de réalisation par rapport à une maison individuelle. Mieux vaut anticiper au plus vite les prochaines interdictions.
Les mises en vente de passoires thermiques explosent.
Comme le révèle une étude du groupe SeLoger6, le nombre de logements énergivores mis en vente a explosé en 2021, notamment dans les grandes villes : + 43 % à Lyon, + 72 % à Paris et même + 74 % à Rennes. Une des raisons ? Des propriétaires peu enclins à dépenser un gros budget dans la rénovation de leur bien. Pour éviter l’interdiction de location imminente, ils préfèrent le vendre.
Problème : qui dit plus d’offres dit prix en baisse si la demande ne suit pas ! De plus, les potentiels acheteurs qui connaissent les mesures de la loi Climat sont désormais réticents. Certains sont prêts à acheter à moindre coût puis à rénover, mais d’autres privilégient les bâtiments économes en énergie, quitte à payer plus cher (principe de valeur verte).
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Les travaux à réaliser pour faire sortir son logement de la catégorie des passoires thermiques
Pour assurer la location d’une passoire énergétique à partir de 2023, différents types de travaux de rénovation sont à envisager. Les postes principaux ont trait à l’isolation, le chauffage et l’éclairage. Objectif : quitter la lettre F ou G !
« Réaliser des travaux isolés peut permettre d’améliorer la performance énergétique d’une maison ou d’un appartement. Néanmoins, cela ne garantit pas de sauter une classe. La solution la plus performante et durable consiste à réaliser un bouquet de travaux en isolant et en chauffant plus efficacement. Sans oublier les travaux de ventilation qui ne doivent pas être négligés. En effet, avec une meilleure isolation thermique, l’installation d’un système de VMC efficace assure une bonne circulation de l’air dans le logement et limite ainsi les problèmes de condensation. Ce type de projet global assure une meilleure classe DPE à la fin des travaux », conseille Hellio.
1- Réaliser des travaux d’isolation thermique
L’isolation thermique est le premier rempart contre les pertes d’énergie. En effet, ce type de travaux apporte plus de confort et d’économies d’énergie. C’est aussi un moyen de valoriser le bien.
Des travaux d’isolation sur le toit, les murs et les planchers sont les clés d’une rénovation de passoire thermique réussie. De même, l’isolation des parois vitrées (fenêtres, portes fenêtres ou fenêtres de toit) permet de réduire les pertes de chaleur en hiver, en traitant à la fois le vitrage et la menuiserie.
2- Changer l’équipement de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
Le chauffage et la production d’eau chaude représentent 77 % de la consommation d’énergie d’après l’ADEME7. Opter pour un système de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire (ECS) plus performant ou utilisant les énergies renouvelables (pompe à chaleur, biomasse, chauffe-eau thermodynamique, etc.) assure ainsi des économies d’énergie importantes.
3- Remplacer de vieilles ampoules par des LED
Le nouveau DPE intègre la consommation énergétique liée à l’éclairage. Ainsi, même si les résultats ont moins d’impact qu’en remplaçant une chaudière vétuste ou en améliorant l’isolation, le « relamping » reste une option intéressante pour grapiller quelques kWh et optimiser les besoins en énergie d’un logement. Parce qu’ils aident à faire disparaître les passoires énergétiques du marché de la location, ces différents travaux peuvent faire l’objet d’une demande d’aide financière.
Des aides financières disponibles pour rénover une passoire thermique
Un tel chantier coûte cher. Selon le rapport Sichel8, le coût de la rénovation énergétique d’une passoire en BBC varie d’après les estimations DHUP de 15 000 euros par logement (immeuble de bourg chauffé au gaz) à 60 000 euros pour un pavillon des années 1990, le coût moyen (pondéré par le nombre de passoires dans chaque typologie) étant de 38 000 euros.
Heureusement, il existe aujourd’hui plusieurs aides pour financer les travaux de rénovation d’une passoire énergétique.
- MaPrimeRénov’ ;
- L’aide des entreprises de fourniture d’énergie (CEE) ;
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- Les aides des collectivités territoriales et des associations ;
- La TVA réduite à 5,5 % ;
- Le chèque énergie, envoyé chaque année à près de 6 millions de Français modestes.
En cumulant ces dispositifs, le prix de l’opération peut être considérablement réduit.
Exemple avec le projet ci-dessous : une maison passée de G à A grâce à un chantier qui a traité toutes les sources de déperditions !
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Vous souhaitez vous faire accompagner pour vos travaux de rénovation énergétique ?
2 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
4 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096
8 https://www.banquedesterritoires.fr/sites/default/files/2021-03/RAPPORT%20sichel.pdf
