Podcast - Comprendre la transition énergétique : #23 Copropriétés : le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif

Émission : Comprendre la transition énergétique - Podcast #23

Portées par la loi Climat et résilience, de nouvelles obligations progressives concernent les travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété. Le projet de plan pluriannuel de travaux et le diagnostic de performance énergétique collectif en font partie. Hellio accompagne les copropriétés et les syndics pour mettre en œuvre ces dispositifs, leur faire atteindre de nouvelles performances énergétiques et bénéficier des aides financières grâce aux CEE et à MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Dimitri Copin, chargé d'affaires au sein de l'équipe dédiée à l'habitat collectif pilote le projet de l'offre Hellio sur le projet de plan pluriannuel de travaux. Il a répondu à nos questions sur le salon de la copropriété de l'habitat durable et connecté à la Porte de Versailles depuis le stand Hellio.

Pouvez-vous détailler les deux dispositifs que les copropriétés vont devoir mettre en œuvre dès 2023, à savoir le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et le Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif sont les deux grandes obligations à l'échelle de la copropriété qui ont été mises en place par la loi Climat et Résilience de 2020. Le texte de loi explique clairement que le projet de plan pluriannuel de travaux est établi suite à l'analyse du bâti et des équipements de l'immeuble et du diagnostic de performance énergétique.

Ce projet de plan pluriannuel vient remplacer l’ancien diagnostic technique global, on y a simplement intégré une notion de performance énergétique supplémentaire avec le DPE collectif. Donc, le PPPT consiste à réaliser ces deux diagnostics nécessaires à l’établissement d’un plan de travaux dans la copropriété comprenant différentes actions à mener selon un ordre de priorité :

1. L'entretien du bâti et la sécurité des occupants
2. L'amélioration de la performance énergétique du bâtiment
3. La réduction au maximum du taux d'émissions de CO₂

Quelles sont les types de travaux à réaliser en copropriétés pour répondre aux nouvelles exigences de rénovation énergétique ?

Les actions portent sur l'entretien du bâtiment, des parties communes, des ascenseurs ou encore sur la réfection de la cage d'escalier. Mais elles visent surtout la performance énergétique des bâtiments, donc le ravalement de façade avec la pose d’une isolation thermique par l'extérieur, l'étanchéité de la toiture en posant un isolant, la réfection de la chaufferie…

En plus d’une proposition d'échéancier sur dix ans, le plan de travaux pluriannuel doit intégrer une estimation sommaire du coût des travaux ainsi qu’une estimation du niveau de performance énergétique atteint à l'issue des travaux. On part d'une étiquette énergétique initiale déterminée par le DPE collectif, on dresse les actions à mener sur les dix prochaines années pour indiquer l'étiquette énergétique atteinte à l'issue du projet.

Je souligne qu’au regard de l'inflation et de la fluctuation des prix des matières premières, il est difficile de tenir des devis sur plus de trois mois, alors envisager des travaux à l'échelle de cinq ans est compliqué. Pour autant, le projet de plan pluriannuel de travaux se devra d'estimer le coût de ces travaux.

Cela signifie qu'il y a une garantie pour les copropriétaires de changer d'étiquette énergétique à l’issue des travaux ?

Alors, il y a une estimation du niveau de performance énergétique atteint à l'issue du projet. Mais il y a d'autres actions et d'autres projets qui peuvent être identifiés et mis en place à l'échelle de la copropriété pour nous assurer l'atteinte d'une étiquette, ce sont les projets de rénovation globale.

À quel moment intervient Hellio ?  De quelle manière une copropriété vous sollicite, est-ce les copropriétaires ou le syndic ? Hellio accompagne-t-il la copropriété tout au long du plan pluriannuel de travaux ?

Hellio s'inscrit aujourd'hui comme le référent en maîtrise de l'énergie pour l'ensemble de ses clients dont la copropriété. Historiquement au sein de l'habitat collectif, nous travaillons depuis maintenant dix ans très étroitement avec les syndics de copropriété.

La grande majorité de nos demandes proviennent donc des syndics ; pour autant nous avons aussi des liens directs avec les copropriétés via différents salons comme celui de la Porte de Versailles, où nous rencontrons les copropriétaires à qui nous expliquons l'ensemble des travaux qu'on peut engager avec eux. Les demandes peuvent donc venir d'un copropriétaire, du conseil syndical ou directement du syndic de copropriété.

Hellio accompagne les copropriétés dès le début du projet avec les diagnostics et les audits énergétiques initiaux pour déterminer les actions à mener, jusqu'à la mise en relation avec un réseau d'artisans partenaires pour la réalisation des travaux.

Nous apportons aussi le financement avec les certificats d'économies d'énergie ainsi que Ma Prime Rénov’ Copropriétés pour les projets de rénovation globale. Durant ces étapes, Hellio s’inscrit en tant qu'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) ou simplement délégataire CEE pour accompagner les copropriétés en matière de financement, les aider à engager et mettre en œuvre ces projets et à atteindre le niveau de performance énergétique attendu.

Comment Hellio évalue les aides financières, quelle sont-elles et comment sont-elles versées ?

Pour la rénovation énergétique en copropriété, il y a deux leviers de financement majeurs. Le premier, ce sont les certificats d'économie d'énergie. Une copropriété peut obtenir un financement de certificats d'économie d'énergie sur chaque poste de travaux engagés dès lors qu'il y a une économie d'énergie réalisée.

Prenons l’exemple de l'isolation de l'enveloppe du bâtiment ou de l’amélioration du système de production de chaleur. On va travailler sur la VMC et la rénovation de chaufferie, il y aura des économies d'énergie à la clé, on aura donc un financement de CEE. Ce financement au geste par geste est intéressant mais les montants ne sont pas très conséquents. Prenons un autre exemple pour comparer les CEE et le second levier.

Mettons qu'une copropriété réalise son plan de travaux sur les dix prochaines années. Elle voit que sur les sept années à venir, elle devra ravaler la façade de l’immeuble avec isolation des murs, refaire la toiture avec pose d'un isolant et changer sa chaudière. Ces trois postes de travaux majeurs vont coûter beaucoup d'argent car ce sont les postes de travaux les plus coûteux. Elle va pouvoir obtenir un financement de CEE pour chacun de ces gestes, en réalisant par exemple le ravalement en année 2, la rénovation de la toiture en année 5 et le changement de chaudière en année 7. Le second levier majeur de financement pour la copropriété, c'est le dispositif d'aide de l'ANAH, l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat avec MaPrimeRénov’ Copropriétés. Elle existe depuis quatre ans pour la maison individuelle et deux ans pour la copropriété.

Pour l'obtenir, il faut répondre à certains critères d'éligibilité dont la mise en place d'un programme de travaux permettant d'atteindre a minima 35 % d'économies d'énergie. C’est ce qu’on appelle une rénovation globale. Si on reprend l'exemple de notre copropriété avec ces trois postes de travaux à mener sur les sept prochaines années, l'idée là est de les mutualiser plutôt que de les réaliser au fil de l'eau car en les regroupant, il y a de fortes probabilités que la copropriété atteigne les 35 % d'économies d'énergie. Elle peut alors déverrouiller MaPrimeRénov’ Copropriétés qui permet de financer 25 % du montant global des travaux hors taxe dans la limite de 3 750 € par logement.

De plus, en mettant en place son programme de rénovation globale, elle bonifie fortement les CEE parce que la méthode de calcul ne se fait plus au geste par geste, mais sur le montant d'énergie consommée avant et après projet. Dans 99 % des cas, la copropriété obtient beaucoup plus de CEE en engageant une rénovation globale.

Aujourd'hui, Hellio accompagne plus de 50 projets de copropriétés en rénovation globale et en moyenne, on atteint des pourcentages de financement oscillant entre 40 et 45 %, MaPrimeRénov’ Copropriétés et CEE compris. Avec un financement au geste par geste, une copropriété serait aux alentours de 8 à 9 %. 

De quelle enveloppe financière parle-t-on quand on se lance dans la rénovation globale d’une copropriété de 100 logements par exemple ?

Les programmes de travaux sont établis selon la typologie de la copropriété, du nombre de bâtiments et de lots.

Pour une copropriété d'une centaine de lots, composée d’un bâtiment unique, par exemple une grande barre d'immeuble des années 60 qui est la cible majeure de ces dispositifs d'aides, on détermine un programme de travaux avec les trois postes évoqués, -ravalement avec ITE, réfection de toiture avec isolant et changement de chaudière-, on serait sur une enveloppe d’environ 2 millions d'euros.

À nuancer bien sûr car cela dépend vraiment de la typologie de la copropriété, de son aménagement, des différents gestes à mener. Avec quatre ou cinq gestes, certaines copropriétés atteindront les 35% là ou d’autres en nécessiteront sept ou huit. L’estimation du coût des travaux et du plan de travaux à engager pour atteindre cet objectif part d'un audit énergétique initial indispensable.

Cet audit sur l'existant permet de faire des projections de travaux et de proposer différents scénarios pour atteindre un certain montant d'économies d'énergie : scénario 1, 36 %, scénario 3, 42%. C’est un outil poussé et étoffé qui permet à la copropriété d'avoir une information précise sur l'étiquette énergétique atteinte à l'issue du projet.

Imaginons une étiquette G avec une consommation connue au mètre carré, mener une rénovation globale permet à l'issue de travaux de réaliser 60 % d’économies d’énergie et d’atteindre une étiquette énergétique C par exemple.

Le plan pluriannuel de travaux est voté en assemblée générale ordinaire ?

Oui, l'obligation se fait en assemblée générale ordinaire. Le syndic de copropriété, à la prochaine assemblée générale, si cela n'a pas déjà été voté, met à l'ordre du jour le vote des diagnostics permettant de mettre en place le projet de plan pluriannuel de travaux.

Ces diagnostics sont faits par Hellio ou par un bureau d'études et la copropriété décide de les adopter ou non. Imaginons qu’elle décide de les voter, Hellio ou le bureau d’études retenu délivrent le projet de plan pluriannuel de travaux avec le plan de travaux sur les dix prochaines années. Une fois que le projet est établi, le syndic remet à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante ce projet de plan pluriannuel de travaux. Libre à la copropriété lors de cette assemblée de l'adopter en intégralité, partiellement, -on fait ce poste de travaux l'an prochain et on commence à constituer le fonds de travaux- ou de ne pas l'adopter du tout.

Si la copropriété adopte le projet de plan pluriannuel de travaux, que ce soit partiellement ou intégralement, il y aura une modification sur l'appel de fonds pour la constitution du fonds travaux. Aujourd’hui, il faut savoir qu’une copropriété consacre environ 5 % de son budget à un fonds travaux, si vous adoptez une partie ou l'intégralité du plan pluriannuel de travaux, il faut avoir en tête que cela dépassera ce montant.

Les copropriétés vont être obligées de se lancer dans ces travaux de rénovation énergétique puisque c'est une obligation progressive, dès 2023 ? 

Oui tout à fait. Le plan pluriannuel de travaux se fait suite à l'analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du DPE collectif, nous conseillons par conséquent chez Hellio de lancer ces études conjointement.

Si des copropriétés se rendent compte qu'il y a des gestes majeurs à engager dans les dix prochaines années, pourquoi ne pas profiter de ces études pour réaliser un audit énergétique complet qui constituera le document initial pour s'engager dans des projets de rénovation globale, puisque c'est l’un des prérequis pour obtenir MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Comment convaincre les copropriétaires de voter un projet de rénovation globale en assemblée générale, pour actionner ce second levier avec MaPrimeRénov’ Copropriétés, quand le volume des travaux et des coûts peut effrayer ? 

L’argument est financier.  Si vous faites des travaux au geste par geste, vous allez au grand maximum atteindre 10 % de financement et encore, c'est ambitieux. Si vous mutualisez tous ces travaux, vous passez à 40%, voire 45 ou 50 % parfois. Donc c'est un levier majeur. Après, c'est sûr qu’engager des programmes de rénovation globale, ça fait un peu peur parce qu'on mutualise les travaux et que ce sont de gros montants.

En même temps, il faut avoir en visu cette bascule financière importante, qui fait qu’au final cela coûtera moins cher, qu’il y aura une économie de charges plus rapide parce que l’on aura travaillé sur la performance énergétique du bâtiment dès le début. Et aujourd'hui, c’est loin d’être anodin avec l'explosion du prix de l'énergie. Pour lancer ce type de projet de rénovation globale, vous êtes obligé d'être accompagné par un assistant à maîtrise d'ouvrage, c'est un rôle que nous endossons chez Hellio.

Le but de cette assistance à maîtrise d'ouvrage est d'accompagner la copropriété pour la rassurer en mettant en place un plan d'ingénierie financière rapporté aux tantièmes, en calculant tous les leviers de financement mobilisables. Car au-delà des deux leviers évoqués, il y a aussi les éco prêts à taux zéro (éco PTZ) qui peuvent être mis en place pour financer le reste à charge. Ainsi que les prêts d'avances sur subventions parce que malheureusement, les subventions évoquées arrivent à l'issue des travaux alors qu’il faut verser des acomptes aux entreprises de travaux lorsqu’on engage un projet de rénovation globale. Les taux d'intérêt de ces prêts d’avance sont relativement faibles et ont vocation à durer peu de temps puisque les travaux vont rarement se prolonger plus de 18 mois.

Pour les copropriétaires en difficultés financières dues à leur niveau de ressources, les ménages dits précaires et grands précaires, des leviers d'aide sont également prévus par MaPrimeRénov’ Copropriétés allant de 500 à 1000 euros de financement supplémentaire sur leur quote-part travaux.

Le montant des travaux de rénovation énergétique est calculé au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire ? 

Oui, que vous fassiez des travaux au geste par geste, une réfection de toiture ou une isolation des murs par exemple, les copropriétaires payent leur part de travaux rapportée à leurs tantièmes à l’échelle de la copropriété. Ou que vous lanciez un programme de rénovation globale. Certaines opérations peuvent même être imputés au programme de rénovation globale.

Par exemple, la copropriété doit réaliser une isolation des murs par l'extérieur, elle en profite pour changer les fenêtres qui sont en simple vitrage. Si certains copropriétaires ont déjà mis du double ou du triple vitrage, ils ne sont pas concernés par cette opération. Ce poste de travaux est donc déduit de leur quote-part travaux.

C’est tout le travail de l’assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) de ramener authentiquement tous les travaux engagés à l'échelle du copropriétaire : combien cela va lui coûter, son effort mensuel, son taux de financement. Hellio va même jusqu'à calculer l'économie de charges que le copropriétaire va faire post travaux. Imaginons un copropriétaire devant régler 100 € de travaux par mois. Il obtient un financement mensuel de 40 €, il lui reste 60 € de quote-part. En même temps, il réalise une économie de charges de 20 € grâce aux travaux. Son effort financier est ramené en réalité à 40 € par mois. De plus, il va améliorer son confort de vie et valoriser son bien.

Retrouvez tous nos podcasts pour mieux comprendre la transition énergétique sur le site www.hellio.com et à très bientôt pour un nouvel épisode.