Promulguée en mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a notamment institué le système de tiers-financement lié à la rénovation énergétique des bâtiments. Encore trop peu connu, ce dispositif novateur est pourtant un formidable outil pour amorcer des chantiers qui permettront de diminuer les consommations d’énergie des logements, des copropriétés ou des bureaux. Et pour cause : il évite de passer par la case « avance de fonds » pour lancer les travaux. Depuis fin 2023, le mécanisme de tiers-financement est étendu à l’État, à ses établissements publics et aux collectivités territoriales afin de dynamiser la rénovation énergétique du parc immobilier public. Fonctionnement, sociétés de tiers-financement, conditions… Hellio fait le point.
Hellio accompagne les acteurs publics dans leur transition énergétique
Le tiers-financement : de quoi parle-t-on ?
Une offre technique et financière pour les opérations de rénovation énergétique
L’INFO HELLIO
Lorsque la prestation fournie n’englobe pas la participation à la maîtrise d’œuvre du projet, on parle de tiers-investissement, et non de tiers-financement.
Avec la création de l’article L 381-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), la loi Alur a défini le tiers-financement comme « l’intégration d’une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps. »
En d’autres mots, le tiers-financement est un mécanisme d’aide qui permet de faire financer un chantier de rénovation énergétique par autrui. L’organisme tiers s’occupe à la fois de la réalisation des travaux, et de la mise à disposition de tout ou partie des ressources pécuniaires requises. Le dispositif comprend donc une offre technique, et une offre financière.
- Offre technique : elle contient au minimum la conduite d’un audit énergétique, la conception d’un programme de travaux et l’estimation des économies d’énergie attendues, ainsi que la délégation ou l’accompagnement du maître d’ouvrage – le bénéficiaire des travaux – dans l’exécution des opérations.
- Offre financière : elle inclut au moins l’élaboration d’un plan de financement comportant les aides mobilisables et le reste à charge pour le maître d’ouvrage, ainsi que la proposition d’une subrogation pour solliciter et recevoir les primes en son nom. Une offre de prêt peut également être comprise.
Mais comment le tiers-financeur se rémunère-t-il ? Grâce aux économies d’énergie obtenues suite aux travaux ! Elles sont mesurées, et servent au remboursement progressif de tout ou partie de l’investissement. Ainsi, le maître d’ouvrage n’a pas à financer directement les travaux.
Une solution innovante pour faciliter la rénovation des bâtiments
En France, le bâtiment est le secteur d’activité le plus gourmand en énergie : à lui seul, il représente 43 % des consommations énergétiques annuelles du territoire, selon le ministère de la Transition écologique. Il pollue également beaucoup, puisqu’il est source de 23 % des émissions nationales de gaz à effet de serre.
Dans un contexte de transition énergétique, et pour tenir ses objectifs climatiques, l’Hexagone se mobilise donc pour accélérer la rénovation de ses bâtiments. Pour ce faire, l’État a notamment développé toute une panoplie d’aides financières à destination des ménages, des bailleurs sociaux ou encore des copropriétés. Le tiers-financement en fait partie.
Améliorer l’isolation thermique de son logement, remplacer son système de chauffage, installer une ventilation performante… La rénovation énergétique peut coûter cher. Ce mécanisme incitatif innovant a donc été mis en place afin de lever les freins à l’investissement, aussi bien pour les particuliers que pour les bâtiments d’habitation collectifs. Avec le tiers-financement, avance de fonds importants et complexité du chantier appartiennent au passé. Le maître d’ouvrage bénéficie d’un service complet, du diagnostic initial au suivi post-travaux, en passant par l’ingénierie et le financement, voire la maîtrise d’œuvre du projet.
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Qui sont les tiers-financeurs procurant des fonds aux maîtres d’ouvrage ?
L’ASTUCE HELLIO
L’association Serafin, créée en 2022, rassemble les sociétés de tiers-financement qui souhaitent contribuer davantage à la massification de la rénovation énergétique en France. Dans le cadre du projet européen ORFEE, le réseau met à disposition des STF de nombreuses ressources, comme le guide méthodologique pour la création d’un service territorial d’accompagnement et de financement de la rénovation énergétique.
« Est dit société de tiers financement tout organisme susceptible d’offrir au maître de l’ouvrage un service de tiers-financement tel que défini à l’article L 381-1 », précise le CCH. Il s’agit d’opérateurs soutenus par des collectivités locales. D’après un rapport de la Cour des comptes publié en octobre 2023, le territoire français compte actuellement sept sociétés de tiers-financement.
Ces sociétés constituées par les régions et métropoles françaises peuvent revêtir plusieurs formes juridiques, puisqu’on retrouve :
- Des sociétés d’économies mixtes, telles que l’organisme francilien de tiers-financement Île-de-France Énergies,
- Des sociétés publiques locales, par exemple Rénov’Occitanie,
- Des établissements publics, comme le service public régional de l’efficacité énergétique avec son service Hauts-de-France Pass Rénovation.
Certaines sociétés de tiers-financement (STF) peuvent inclure l’octroi de crédits dans leur offre. Dans ce cas, leur capital initial doit être supérieur ou égal à 2 millions d’euros, en vertu de l’article R 518-73 du Code monétaire et financier. Elles doivent également détenir une autorisation d’exercice délivrée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
À noter : depuis 2024, les STF ont la possibilité de distribuer toutes les formules d’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
Comment bénéficier du tiers-financement en rénovation énergétique ?
Les propriétaires immobiliers peuvent faire appel à des tiers pour financer leur projet de rénovation, à condition que celui-ci aboutisse à la réduction des consommations d’énergie du bien.
Les critères d’éligibilité pour profiter du dispositif de tiers-financement
Entre le chauffage, le lavage, la production de froid, l’éclairage, l’audiovisuel et la cuisson, les kilowattheures consommés dans un logement s’accumulent vite. Il est nécessaire de freiner cette course afin de limiter l’impact environnemental des bâtiments français. L’objectif principal du tiers-financement s’inscrit logiquement dans cette optique, avec des attentes significatives en termes d’impact sur les factures d’électricité et de gaz.
Ainsi, la sollicitation d’un organisme tiers n’est possible que si elle conduit à une baisse d’au moins 25 % de la consommation conventionnelle en énergie primaire à l’issue des travaux. Ce chiffre a été fixé par l’arrêté du 8 février 2016. L’évaluation de cette diminution s’effectue sur les postes suivants : le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire (ECS) et le refroidissement.
Les démarches pour trouver un tiers-financeur
Vous êtes intéressé par une solution de tiers-financement ? Plusieurs options sont envisageables pour trouver un organisme tiers contributeur.
Il est tout d’abord possible de se tourner vers le réseau France Rénov’ afin d’être orienté vers les offres de tiers-financement existantes. Autre solution : contacter l’association Serafin qui regroupe divers partenaires à travers le territoire.
Enfin, Hellio est un interlocuteur privilégié pour accompagner les acteurs français – collectivités, copropriétés, entreprises, etc. – dans leurs projets de rénovation énergétique et trouver les subventions et opportunités de financement les plus adéquates.
LE CHIFFRE HELLIO : 8 800
C’est le nombre d’audits énergétiques ou d’études de conceptions menées en 2021 par les STF, selon la Cour des comptes. Cette année-là, les STF ont émis 13,7 millions d’euros de prêts.
Une mise à jour du dispositif en 2023 pour la rénovation des bâtiments publics
Bureaux, logements, structures d’enseignement… Les 192 000 bâtiments du parc immobilier de l’État ont eux aussi besoin d’être rénovés. À cet effet, quelque 400 à 500 milliards d’euros sont nécessaires pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation d’énergie des bâtiments publics prévus par la loi Elan.
Face à l’urgence, et au regard de ces investissements considérables qui sont nécessaires, plusieurs dispositifs à destination des collectivités ont émergé ces dernières années, comme le Fonds vert ou le fonds CHÊNE. C’est désormais au tour du cadre législatif du tiers-financement de s’assouplir en faveur de l’acteur public, avec la loi du 30 mars 2023.
Grâce à ce nouvel outil, le maître d’ouvrage public n’a plus à payer l’intégralité des travaux dès le début du chantier, ce qui était le cas jusque-là. Le mécanisme de tiers-financement permet aux communes, départements ou régions de faire appel à un tiers pour l’avance des fonds, à condition toutefois qu’un contrat de performance énergétique (CPE) soit signé.
Le décret relatif aux marchés globaux de performance énergétique à paiement différé précise les modalités à respecter pour bénéficier d’une prestation de tiers-financement dans le cadre de la rénovation des bâtiments publics.
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Précision utile : il s’agit pour l’heure d’une expérimentation menée sur 5 ans, le contrat devant être conclu durant ce délai. Cependant, la durée des travaux pourra excéder cette période.
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